Asbest im Haus

Häuser, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden, enthalten mit fast hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit Asbest. Selbst kleine Bauarbeiten werden so schnell zur Gesundheitsgefahr.

Wo findet man Asbest im Haus?

Fest gebundener Asbest findet sich vor allem in Dachplatten oder Wellplatten, aber auch Rohre oder Kabelkanäle können betroffen sein. Auch in Bodenbelägen wurde fest gebundener Asbest verwendet: Hier besteht keine Gesundheitsgefahr aus, solange Dachplatten, Rohre und Co. nicht beschädigt sind.

Wie gefährlich ist Asbest im Haus?

Asbest wird gefährlich, wenn Fasern freigesetzt und eingeatmet werden, z.B. im Rahmen von Renovierungsarbeiten oder einer Sanierung.

Wenn Asbestfasern eingeatmet werden, können diese langfristig schwere oder sogar tödliche Krankheiten erzeugen.

Muss der Asbest beim Verkauf gemeldet werden?

Bei Verwendung von Asbest im Haus liegt ein objektiver, offenbarungspflichtiger Baumangel vor. Der Verkäufer hat daher eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Der Käufer selbst muss sich außerdem aktiv mit dem Verdacht der Asbestbelastung auseinandersetzen und sollte sich die Immobilie daher sehr genau anschauen.

Jedoch:

Einer Schätzung des Schieferproduzenten Rathscheck Schiefer zufolge sind in Deutschland immer noch rund 700 Millionen Quadratmeter Dachfläche mit kleinformatigen Dachplatten aus Asbestzement eingedeckt, die gesundheitlich für Bewohner älterer Häuser im Normalfall kein Risiko spielen. Das gilt aber nur, wenn der Asbest auch in Ruhe gelassen wird. Aufgrund der Häufigkeit und da es offensichtlich für jeden Erwerber zu erkennen ist, gilt die Aufklärungspflicht in speziellen Fällen nur bedingt.

Wie saniere ich Asbest-belastete Bauteile?

Bei notwendigen Sanierungsarbeiten mit Asbestteilen, raten wir dringend zur Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma, weil für das Entfernen von Asbest besonders strenge Vorsichtsmaßnahmen gelten. Atemschutzgeräte und Schutzanzüge sind Pflicht.

Gerne beraten wir Sie näher zu diesem Thema und geben Ihnen entsprechende Empfehlungen.

Unrealistische Preise im Internet

Wenn sich ein Eigentümer dazu entschließt seine Immobilie zu verkaufen, ist der erste Schritt häufig die eigene Internetrecherche für eine ungefähre Preisvorstellung. Anhand von Vergleichsobjekten und Durchschnittspreisen auf gängigen Portalen erhält der Verkäufer dann viele unterschiedliche Preise - so unterschiedlich, dass der Verkäufer im ersten Kontaktgespräch mit uns entweder total verunsichert ist, viel zu niedrige oder auch viel zu hohe Preisvorstellungen für den Verkauf seiner Immobilie hat.

Das Problem:

• Die Durchschnittswerte auf gängigen Portalen beinhalten alle Verkäufe in einer bestimmten Lage und in einem bestimmten Zeitraum, also unabhängig von der spezifischen Mikrolage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude. Diese Durchschnittswerte geben also im besten Fall nur eine ungefähre Bewertung der Lage an. So kann ein hoher Durchschnittswert eine gute Lage widerspiegeln - muss es aber nicht.
• Wenn der Eigentümer selbst versucht, anhand einzelnen Vergleichsobjekten am Markt sein Objekt zu bewerten, ergeben sich zwei Fehler oder Probleme:

1. Die Bewertung der vielen Unterschiede von den Vergleichsobjekten wird oft vernachlässigt oder nicht richtig bewertet. So können sich bei der Vergleichsanalyse, für den Laien oft nicht sichtbar, gravierende Unterschiede ergeben.
2. Die Preise der Vergleichsobjekte am Markt spiegeln nicht das wieder, was ein Kaufinteressent letzten Endes bereit ist dafür zu zahlen. Vielleicht ist ein Objekt viel zu günstig angeboten worden und es wird über ein verstecktes Bieterverfahren im Nachgang hochgetrieben. Oder der Preis wurde viel zu hoch angesetzt und im Laufe von Besichtigung wird der Preis dann stückweise reduziert.

Um diese Fehler und Probleme bei der, für den Erfolg ganz wichtigen Objektbewertung, nicht zu begehen, empfehlen wir grundsätzlich eine Bewertung durch Profis vorzunehmen.

Wir ermitteln sowohl anhand der gängigen Bewertungsmethoden: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren, als auch mithilfe unserer langjährigen Erfahrung am Immobilien Markt, einen Maximalpreis für Ihr Haus oder Wohnung.

Aufgrund der o.g. Aspekte können wir auch relativ präzise berechnen, welchen Wertansatz eine Bank ermittelt.

Bergschadensverzicht

Bergschadensverzichte stellen im Zusammenhang mit Ersatzansprüchen eine Besonderheit dar. Es handelt sich dabei um privatrechtliche Vereinbarungen, mit denen Schadensregulierungen zeitlich vorgezogen werden. Der Bergbaubetreiber gewährt dazu Kaufpreisnachlasse auf seine Grundstücke oder er leistet „vorgezogene“ Ausgleichzahlungen für mögliche Bergschäden auf Fremdgrundstücken. Im Gegenzug verzichtet der Grundstückbesitzer vollständig oder teilweise auf zukünftige Bergschadenersatzansprüche.

Bergschadensverzichte...:

• regeln (bzw. begrenzen) die Bergschadenersatzansprüche eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Bergwerksfeldeigentümer
• stellen ein Risiko für den Werterhalt einer Immobilie dar
• haben in der Regel einen erhöhten Hypothekenzins zur Folge

Arten von Bergschadensverzichten:

• Der Bergschadensvollverzicht:
  der Grundstücksbesitzer muss alle Bergschäden ohne Ersatzanspruch hinnehmen
• Der Minderwertverzicht:
  bezieht sich meist auf Gebäudeschieflagen,
  der Bergwerksbetreiber muss keine Bergschadensersatzzahlungen leisten, wenn die festgestellten Gebäudewertminderungen kleiner sind als ein ausgehandelter Prozentsatz X des aktuellen Verkehrswertes
• kleine Bergschadensregelungen:
  es bleiben die bergbaubedingten Schäden unberücksichtigt, deren Beseitigungskosten einen ausgehandelten Prozentsatz X vom Verkehrswert der Immobilie nicht überschreiten

Das Problem beim Verkauf:

Der Bergschadensverzicht hat aufgrund der o.g. Aspekte eine große Hürde beim Verkauf einer Immobilie zur Folge. Das größte Problem dabei ist, dass die Kaufinteressenten keine Bank finden, die bei einem Bergschadensverzicht eine Finanzierung in Aussicht stellt. Wenn, dann nur mit einer erheblichen Reduzierung des Kaufpreises, die dem Objekt in Zustand und Lage nicht gerecht wird.

Wir haben für diese Verkaufsproblematik zwei Lösungen zur Hand, die in der Vergangenheit schon zum Erfolg geführt haben. Sowohl bei dem Eigentümer als auch bei dem Kaufinteressenten. 

Gerne erzählen wir Ihnen mehr über dieses Thema.

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Eine der größten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer, mit mehreren tausend Euro (in NRW 6,5 % des Kaufpreises).

Doch wir haben 5 Tipps für Sie, die in vielen Fällen die Höhe der Grunderwerbsteuer reduziert:

(Anmerkung: Diese Tipps sind keine Steuerberatung! Es sind lediglich Hinweise und Empfehlungen. Bitte wenden Sie sich für eine genaue Steuerauskunft an einen entsprechenden Steuerberater.)

Tipp 1: Beim Neubau getrennte Verträge oder Eigenleistung

Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau, gehen sie meist zunächst auf Grundstückssuche. Erst im Anschluss beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis anfallen:

- Wir empfehlen für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei verschiedene Verträge abschließen.

- Außerdem sollten die beiden Verträge keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinander abgeschlossen werden.

Bei einem einheitlichen Vorgang, also wenn zwischen Kauf und Bau ein „rechtlicher oder zumindest objektiver Zusammenhang" besteht, müssen Käufer hingegen auf Grundstück sowie Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen (BFH, II R 7/12). Bei diesen Fall raten wir, wenn möglich, vieles in Eigenleistung zu erbringen, denn wenn sich der Käufer vertraglich zu Eigenleistungen verpflichtet, reduziert sich die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuerlast. Wer also selbst streicht, tapeziert oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart, kann zudem die Grunderwerbsteuer reduzieren.

Bei Bestandsimmobilien bewegliches Zubehör herausrechnen

Tipp 2: Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren.

Der Trick ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen. Denn Steuergegenstand sei lediglich die Immobilie selbst – und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie beispielsweise ein fest verbauter Wandschrank. Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna gelten wiederum als Zubehör. Um Steuern zu sparen empfehlen wir, den Wert des Zubehörs im Kaufvertrag aufzulisten. Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab. Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen.

Tipp 3: Bei Eigentumswohnungen Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag vermerken

Immobilienkäufer, die sich für eine Eigentumswohnung entscheiden, können sich ebenfalls einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen. Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese bildet die Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude. 

Wir empfehlen diesen Anteil im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, um so die Steuerlast reduzieren zu können.

Tipp 4: Vermieter können Grunderwerbsteuer den Anschaffungskosten zurechnen und abschreiben

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten, können die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen. Als Teil der Anschaffungskosten darf die Steuer zusammen mit dem Immobilienkaufpreis über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) funktioniert so:

• Bei Neubauten und Altbauten, die nach dem 31. Dezember 1924 erbaut wurden: 2 Prozent pro Jahr über die Dauer von 50 Jahren.
• Bei Denkmalobjekten, die vor 1925 erbaut wurden: 2,5 Prozent pro Jahr über die Dauer von 40 Jahren.
• Bei neu geschaffenem Wohnraum gibt es zusätzlich die Sonder-AfA, sofern der Bauantrag dafür nach dem 31. August 2018 und vor 1. Januar 2022 gestellt wurde und der neu geschaffene Wohnraum die Anforderungen der Bundesregierung erfüllt: 5 Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von vier Jahren; maximal absetzbar sind 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Dabei ist allerdings zu beachten, dass die AfA nur auf das Gebäude erfolgen darf, da sich das Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt. Wer die Immobilie nur zum Teil vermietet, darf die Grunderwerbsteuer außerdem nur anteilig, entsprechend dem vermieteten Gebäudeteil, von der Steuer absetzen. Dabei ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer auf den Mieter umzulegen.

Tipp 5: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen

Wer seine neue Immobilie ganz oder teilweise gewerblich nutzen will, kann ebenfalls steuerliche Vorteile geltend machen. In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen. Jedoch müssten die Eigentümer klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren. Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertrag nach dem Verhältnis der privat und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.